Как проверить квартиру перед покупкой

Шаг 1: документы продавца

Попросите оригинал правоустанавливающего документа: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве, решение суда, договор приватизации. По нему видно, откуда у продавца квартира и не было ли спорных переходов.

Сверьте данные с удостоверением личности. Имя в документах, адрес, площадь, кадастровый номер должны совпадать. Проверьте и технический паспорт: если планировка в нём отличается от реальной, перепланировку придётся узаконивать, об этом в статье как узаконить самострой и перепланировку.

Продаёт представитель

Сделка по доверенности требует внимания. Узнайте у нотариуса, выдавшего доверенность, не отменена ли она. Поговорите с самим собственником по видеосвязи. Деньги лучше переводить на счёт собственника, а не представителя.

Шаг 2: правовой кадастр, арест, залог, споры

Все права на квартиру и их ограничения записаны в правовом кадастре. Государство гарантирует достоверность выданных сведений, а убытки от ошибки регистрации взыскивают через суд.

Сведения о зарегистрированных обременениях выдают по запросу любому лицу. Полные данные о правах физического лица получают сам владелец, нотариус, адвокат по мотивированному запросу или человек с письменного согласия владельца. Практичный путь: попросить продавца заказать свежую справку через eGov при вас.

На что смотреть:

• арест от судебного исполнителя или следователя
• залог в банке, ипотека
• юридические притязания: поданный иск, чужой задаток, предварительный договор.

Притязание само по себе регистрацию сделки не останавливает. Его легко пропустить, а спор потом достанется покупателю.

Шаг 3: согласие супруга продавца

Квартира, купленная в браке, обычно общая. Для её продажи одним супругом нужно нотариально удостоверенное согласие второго. Без него муж или жена продавца вправе оспорить сделку в суде в течение 3 лет с момента, когда узнали о ней.

Продавец говорит, что разведён или в браке не состоял? Попросите свидетельство о расторжении брака или заявление у нотариуса. Квартиру, купленную до брака, полученную в дар или по наследству, супруг не делит, но это видно только по документам. Подробнее в статье про раздел имущества при разводе.

Шаг 4: дети и подопечные

Если у ребёнка есть доля в квартире, она принадлежит ему. Родители управляют таким имуществом по правилам для опекунов. Продать долю без предварительного разрешения органа опеки нельзя.

Попросите копию этого разрешения. Посмотрите, на каких условиях оно выдано и совпадают ли они с вашей сделкой. Сделка без разрешения рискует быть оспоренной.

Шаг 5: квартира получена по наследству

Свидетельство о праве на наследство нотариус выдаёт через 6 месяцев после смерти владельца. Но наследник, пропустивший срок, может просить суд продлить или восстановить его. Если квартиру получили недавно, уточните, сколько было наследников и не оспаривал ли кто-то завещание. Порядок наследования разобран в статье как вступить в наследство.

Признаки рискованной сделки

Часть рисков видна без запросов, по поведению продавца и истории квартиры:

• цена заметно ниже соседних объявлений
• продавец торопит и просит задаток «сегодня, пока не забрали»
• квартиру перепродавали несколько раз за последние год-два
• собственник живёт за границей и на сделку не приедет
• в квартире прописаны люди, которые не собираются выезжать
• продавец не даёт оригиналы, только фото документов.

Каждый пункт сам по себе ничего не доказывает. Два-три сразу: повод остановиться и проверить глубже. Если сделку уже провели и что-то пошло не так, варианты защиты описаны в статье споры о недвижимости.

Задаток: как не потерять деньги

Соглашение о задатке оформляют только письменно. Устная договорённость или перевод «за квартиру» без бумаги задатком не считаются. Последствия срыва сделки:

• сорвал покупатель: задаток остаётся у продавца
• сорвал продавец: он возвращает задаток в двойном размере
• сделка не состоялась по взаимному согласию или без чьей-то вины: задаток возвращают.

Расписку о задатке можно зарегистрировать в кадастре как юридическое притязание. Тогда другой покупатель увидит, что квартира уже обещана.

Сделка и регистрация

Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации. До неё деньги лучше не отдавать полностью или использовать банковский способ расчёта, при котором продавец получает их после регистрации. Регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней в зависимости от способа подачи.

Квартира в новостройке проверяется по-другому: там важны разрешения застройщика и договор долевого участия. Об этом статья про долевое строительство.

Когда нужен адвокат

Помощь юриста нужна, когда:

• квартира получена по наследству меньше трёх лет назад
• продаёт представитель по доверенности
• в квартире есть доля ребёнка
• цена заметно ниже рынка, продавец торопит
• в кадастре есть арест, залог или притязание.

Адвокат вправе запросить сведения правового кадастра по мотивированному запросу. Он проверяет историю переходов права, готовит соглашение о задатке и договор, продумывает расчёт. Как устроено сопровождение сделок, описано на странице адвоката по недвижимости.

Член Алматинской городской коллегии адвокатов с 2011 года.