Долевое строительство: права дольщика и споры с застройщиком

Как устроено долевое участие в строительстве

Застройщик для каждого проекта создаёт отдельную уполномоченную компанию. Она принадлежит застройщику полностью и ничем другим заниматься не вправе. С ней дольщик и заключает договор.

Застройщик должен иметь опыт. Для гарантии оператора при стройке в Алматы и других городах республиканского значения или в столице: не меньше 2 лет опыта и 10 000 кв. м сданного жилья. Для продажи после каркаса в тех же городах: 36 000 кв. м за последние 3 года.

Как проверить застройщика до покупки

Уполномоченная компания обязана показать тому, кто хочет купить квартиру:

• Наименование и адрес застройщика и уполномоченной компании.

• Договор гарантии с Единым оператором или разрешение акимата на привлечение денег.

• Ранее построенные дома застройщика.

• Документ на землю.

• Уведомление о начале строительства, сроки завершения, сведения о подрядчике.

На своём сайте компания публикует ход строительства с фотоотчётом не реже раза в месяц. Если информация неполная или недостоверная, дольщик может через суд признать договор недействительным.

Акимат ведёт реестр недобросовестных застройщиков. В него вносят, если суд решил снести самовольный дом или вынес приговор по мошенничеству. Такой застройщик 3 года не может привлекать деньги дольщиков.

Сбор денег без разрешения или гарантии карается штрафом: для малого бизнеса 750 МРП (3 243 750 тг), для крупного 2000 МРП (8 650 000 тг). Реклама такого дома тоже наказуема.

Договор долевого участия в РК

Договор заключают в электронной форме с ЭЦП. В нём указывают номер и дату разрешения на привлечение денег или договора гарантии. Сам договор, допсоглашения и переуступку учитывают в акимате через единую информационную систему.

Переуступка

Уступить право на квартиру можно после полной оплаты или одновременно с переводом долга, если компания согласна. Окно для переуступки: от учёта договора до подписания акта передачи.

Долевое строительство в ипотеку

Дольщик вправе заложить свою долю. Залог регистрируют в единой цифровой системе долевого участия. После сдачи дома сведения о залоге автоматически уходят в кадастр недвижимости.

Если дольщик умер, права по договору переходят к его наследникам.

Права и обязанности дольщика

Дольщик вправе:

• получать информацию о застройщике и стройке
• переуступить договор
• требовать исполнения договора
• получить деньги, если площадь квартиры по обмеру меньше.

Дольщик обязан платить на счёт компании безналично, вовремя исполнять договор и принять квартиру в течение 30 календарных дней после уведомления, если дом принят в эксплуатацию. Наличными компания принимать деньги не вправе.

Если дольщик не платит, компания должна направить ему не меньше 3 уведомлений, а общая просрочка должна быть не меньше 3 месяцев. Только тогда компания может найти другого покупателя или расторгнуть договор и продать долю. Вырученные деньги вернут в течение 3 месяцев после сдачи дома.

Споры с застройщиком

Дом сдают с опозданием

Компания отвечает за сроки сдачи и передачу квартиры. Размер ответственности определяют законы и договор. Поэтому условие о неустойке стоит прочитать до подписания.

Если дом строится с гарантией Единого оператора, перенос срока сдачи больше чем на 5 месяцев от срока в проекте признаётся гарантийным случаем. Оператор может проверить стройку и по письменному обращению самих дольщиков. При гарантийном случае он меняет подрядчика, берёт компанию в доверительное управление и финансирует завершение.

При продаже после каркаса дольщики, если стройка встала, вправе начать банкротство компании и создать жилищный строительный кооператив для достройки.

Возврат денег

При гарантийном случае компания по требованию дольщика возвращает стоимость доли, но не больше внесённой суммы. Инфляцию и рост цен на жильё это правило не покрывает.

Недостатки и площадь

Квартиру передают после акта приёмки дома в эксплуатацию, письмом с уведомлением. Если при приёмке видно отступление от проекта или договора, дольщик вправе потребовать устранить недостатки в согласованный срок. Риск случайной гибели квартиры до передачи несёт компания.

Если по техническому обследованию общая площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, дольщик вправе потребовать вернуть деньги за разницу. Поэтому акт обмера стоит сохранить, а при сомнениях заказать свой обмер до подписания договора о передаче доли.

Куда обращаться

• Письменная претензия уполномоченной компании.

• Единый оператор, если дом с гарантией.

• Акимат: он выдаёт разрешения и учитывает договоры.

• Суд. Госпошлина по имущественному иску для гражданина 1% от суммы. Иск к уполномоченной компании по общему правилу подают по месту её нахождения.

Если застройщик взял деньги и не собирался строить, это вопрос уже к уголовному праву: мошенничество по статье 190 УК.

Когда нужен адвокат

Юрист нужен ещё до покупки: проверить разрешение или гарантию, документы на землю и условия договора о сроках и неустойке. После подписания адвокат помогает, когда дом не сдан, площадь меньше, качество хуже проекта или компания не возвращает деньги.

Споры о квартирах в новостройках ведёт адвокат по недвижимости. Если претензия не помогла, адвокат готовит иск и ведёт дело, подробнее на странице представительство в суде. Когда дольщиков много, иногда выгоднее действовать вместе.

Инна Левицкая с 1994 по 2003 год служила в прокуратуре Алматы, одно из её направлений было гражданско-судебное. В адвокатуре с 2011 года, Алматинская городская коллегия.