Споры о недвижимости: что делать

Какие бывают споры о недвижимости

Иск выбирают по цели. От формулировки требования зависит, что суд может дать. Первый шаг почти всегда один: узнать, что записано в реестре. Регистрация прав публична, сведения о зарегистрированных правах выдают любому лицу с ограничениями, которые установил закон. По выписке видно собственника, аресты и залоги.

Номера статей указаны по действующим редакциям кодексов.

Выселение жильцов разобрано в статье выселение и снятие с регистрации, споры об участках в материале про земельные споры.

Иск о признании права собственности

Суд признаёт право, когда оно у человека есть, но подтвердить его иначе нельзя. Решение суда затем регистрируют: право возникает с момента записи в реестре.

Приобретательная давность

Гражданин, который не собственник, но 7 лет владеет недвижимостью как своей, получает на неё право. Условий три:

• добросовестно: суд смотрит, как объект оказался у владельца
• открыто: ни от кого не скрывал
• непрерывно: без перерывов все 7 лет.

Срок считают с момента, когда человек начал владеть. К своему времени можно присоединить время прежнего владельца, если вы его правопреемник, например наследник. Пока 7 лет не прошли, давностный владелец вправе защищаться от третьих лиц, у которых нет прав на объект.

Доказательства обычно такие: квитанции за коммунальные услуги и налог, договоры с поставщиками, показания соседей, фото, переписка.

Продавец уклоняется от регистрации

Деньги переданы, договор подписан, а продавец не идёт оформлять переход права. Суд по иску покупателя выносит решение о регистрации сделки, и её регистрируют по этому решению. Важно иметь письменный договор и доказательства оплаты.

Документы утеряны

Если правоустанавливающий документ был, но потерян и восстановить его нельзя, подают заявление об установлении факта наличия документов. Его подают в суд по месту нахождения объекта. Решение суда служит основанием для регистрации.

Вернуть жильё из чужого владения

Собственник вправе истребовать своё имущество у того, кто владеет им незаконно. Сложнее, когда квартиру купил добросовестный покупатель, который не знал о проблеме. У него жильё забирают, только если собственник его потерял, у него его похитили или оно выбыло иным путём помимо его воли. Получено даром: истребовать можно всегда. Проданное с торгов в рамках исполнения решения суда не истребуют.

Для споров о помехах без лишения владения срок давности не действует. По остальным искам общий срок 3 года.

Сделка без согласия супруга

Для продажи или дарения общей недвижимости одному из супругов нужно нотариальное согласие второго. Без него сделку можно оспорить в суде в течение 3 лет со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней. Раздел жилья между супругами описан на странице раздела имущества супругов.

Доля в доме или квартире

Совладельцы делят имущество по соглашению. Без него каждый вправе требовать выдела доли в натуре. Если выделить нельзя без ущерба дому, собственник получает деньги за долю. Незначительную долю, которую нельзя выделить и в которой у владельца нет интереса, суд может заменить компенсацией без его согласия. Когда ни раздел, ни выдел невозможны, суд продаёт объект с торгов и делит выручку.

Продавая долю чужому, совладелец письменно предупреждает остальных о цене. У них месяц на покупку. При нарушении любой из них в течение 3 месяцев требует в суде перевести на себя права покупателя.

Суд, пошлина и обеспечение иска

Иски о правах на недвижимость подают только по месту нахождения объекта. Цена иска равна рыночной стоимости объекта на день подачи. Гражданин платит 1 процент, но не больше 10 000 МРП. Поэтому стоимость лучше подтвердить отчётом оценщика заранее.

Чтобы ответчик не продал квартиру во время процесса, просят суд запретить сделки с ней или арестовать её. Покупку квартиры, при которой такие споры не возникают, разбирает статья как проверить квартиру перед покупкой.

Когда нужен адвокат

Спор о недвижимости почти всегда спор о доказательствах. Адвокат нужен, когда:

• нет документов на дом, в котором живёте годами
• продавец или его наследники не оформляют сделку
• в квартире живут чужие люди
• жильё продали без вашего согласия
• совладельцы не договорились о доле
• на объект наложен арест по чужим долгам.

Адвокат выбирает требование, собирает доказательства, просит обеспечение иска и ведёт дело. Помощь по сделкам и спорам описана на странице адвоката по недвижимости.

Член Алматинской городской коллегии адвокатов с 2011 года.