Как узаконить самострой и перепланировку

Что считается самостроем

Постройку признают самовольной по одному из трёх признаков:

• Земля не оформлена в участок и принадлежит государству.

• Участок не принадлежит тому, кто строил.

• Нет разрешений по земельному и строительному законодательству.

Пристройка к частному дому без согласования, второй этаж сверх проекта, гараж на соседней земле, торговый павильон без документов: всё это примеры самостроя.

Последствия жёсткие. Строитель не становится собственником и не вправе продавать, дарить, сдавать постройку в аренду, совершать другие сделки. По общему правилу постройку сносит тот, кто её возвёл, или снос идёт за его счёт. Покупателю дома такие части лучше выявить до сделки, об этом статья о том, как проверить квартиру перед покупкой.

Как узаконить самострой через суд

Признать право собственности суд может в трёх ситуациях:

• Свой участок. Постройка стоит на земле, которой человек пользуется законно. Если строил кто-то другой, новый собственник возмещает ему расходы в сумме, определённой судом.
• Чужой участок. Нужны согласие собственника земли и компенсация ему, а постройка соответствует требованиям строительного законодательства. Для государственной земли путь закрыт.
• Участок будет предоставлен. Земля пока не принадлежит строителю, но её в установленном порядке выделят под постройку.

Во всех трёх случаях суд откажет, если постройка нарушает права других людей или угрожает жизни и здоровью. Поэтому главное доказательство: заключение специалистов о надёжности конструкций, соблюдении разрывов до соседних строений, пожарных и санитарных норм.

Постройку на государственной земле без землепользователя суд с учётом социально-экономической целесообразности передаёт в коммунальную собственность с возмещением расходов строителю.

Куда подавать иск

Иски о правах на недвижимость подают в суд по месту её нахождения. Госпошлина по имущественному иску для гражданина 1 процент от цены иска. Если спор идёт ещё и о границах участка, полезна статья про земельные споры.

Снос самовольной постройки

Принудительный снос или приведение постройки в порядок назначает суд или акимат. Получив сигнал о самострое, акимат за 20 рабочих дней:

• принимает решение о сносе или переделке
• подаёт иск в суд
• либо сообщает, что признаков самостроя нет.

Сносит тот, кто строил или заказывал стройку. Его нет: правообладатель участка.

Штрафы

• Стройка без права на землю: 15 МРП (64 875 тенге) для гражданина, со сносом или без него.
• Жизнь или работа в доме, не принятом в эксплуатацию: 10 МРП (43 250 тенге).

Частный дом: как оформить без суда

Законный путь проще узаконивания. Индивидуальный жилой дом строят по проекту, согласованному с акиматом. Дом до двух этажей допускается строить по эскизу с согласованием акимата, кроме районов повышенной сейсмической, селевой и оползневой опасности по картам микрозонирования. Для участков в Алматы этот пункт надо проверять по карте до начала стройки.

Такой дом и его реконструкцию в пределах двух этажей собственник принимает в эксплуатацию сам. Акт приёмки ставят на учёт в акимате. Без утверждённого акта приёмки дом нельзя зарегистрировать в правовом кадастре и законно эксплуатировать.

Как узаконить перепланировку квартиры

Перепланировка по закону: изменение планировки квартиры, сопряжённое с изменением её границ. Переоборудование: изменение, связанное с назначением помещения.

Правила для многоквартирного дома:

• Решение принимает собственник, при наличии проекта.

• Письменное согласие не меньше 2/3 собственников квартир и нежилых помещений нужно, если работы затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые сети, общее имущество, назначение помещения.

• Согласие соседей не требуется, когда переделка нужна для доступа человека с инвалидностью.

Перепланировку без изменений несущих конструкций и инженерных систем, не ухудшающую пожарные и санитарные качества, не согласовывают с акиматом по эскизу. Проект при этом всё равно нужен.

Штраф за незаконную перепланировку

Переделка без проекта и решения органа архитектуры стоит гражданину 30 МРП (129 750 тенге). Если она привела или могла привести к разрушению здания, 80 МРП (346 000 тенге).

Сделанную без проекта перепланировку оформляют тем же путём, каким её нужно было согласовать: проект, согласие соседей при затрагивании общих конструкций, решение органа архитектуры. Снесённую несущую стену иногда проще восстановить, чем узаконить. Если соседи требуют вернуть всё как было, пригодится статья про споры о недвижимости.

Когда нужен адвокат

Помощь адвоката нужна, когда:

• дом стоит на участке родственника или соседа
• акимат принял решение о сносе или подал иск
• покупатель отказался от сделки из-за пристройки
• соседи не дают согласия на перепланировку
• наследники делят дом с самовольной частью.

Адвокат оценивает шансы по статье 244 ГК, собирает документы на землю и заключения специалистов, готовит иск и участвует в суде. Работа с жильём и землёй описана на странице адвоката по недвижимости.

Член Алматинской городской коллегии адвокатов с 2011 года.